Najemna razmerja za stanovanja in poslovne prostore po novem (posebej primerno za nepremičninske posrednike)

Namen seminarja

Dne 19. junija 2021 je začel veljati Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Novela SZ-1E), ki prinaša kar precej sprememb in novosti na področju najema stanovanj, še več pa na področju najema poslovnih prostorov. Novela SZ-1E namreč v 52. členu razveljavlja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974, ki je specialno urejal prav najemna razmerja poslovnih prostorov. Novega zakona za to področje nimamo, zato se sedaj za vsa najemna razmerja za poslovne prostore v zvezi z najemnimi pogodbami, sklenjenimi od 19.6.2021 dalje, uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika o zakupni (najemni) pogodbi in sicer od 587. do 618. člena OZ.

Tako bo predvsem na področju najema poslovnih prostorov v bodoče prihajalo do številnih odprtih vprašanj v (sodni) praksi, predvsem tudi zato, ker je ureditev zakupne (najemne) pogodbe iz OZ ni najbolj ustrezna za najem poslovnih prostorov in se do sedaj sploh ni uporabljala za najem poslovnih prostorov. Res pa je, da se bo ZPSPP še dolgo uporabljal, saj se bo uporabljal za vse najemne pogodbe, sklenjene do vključno 18. junija 2021. Zato je pomembno poznati tako ureditev najema poslovnih prostorov iz ZPSPP, kot ureditev najemne pogodbe v OZ ter primerjavo obeh ureditev. 

Vsekakor pa bodo morali pogodbeniki pri sklepanju najemne pogodbe za poslovne prostore še več pozornosti posvetiti vsebini najemne pogodbe. 

Iz najemnih razmerij lahko izvirajo mnogi sodni postopki: tožbe v zvezi z najemno pogodbo (odpoved – odstop od najemne pogodbe,  na izpraznitev stanovanja oziroma poslovnega prostora, zaradi izterjave najemnine…), tožbe zaradi neupravičene obogatitve najemodajalca v primeru najemnikovih vlaganj v poslovni prostor oziroma stanovanje. Večkrat pravdnemu postopku sledi izvršba z izpraznitvijo in izročitvijo nepremičnine. 

Pri sklepanju najemne pogodbe in v času trajanja najemnega razmerja se tako najemodajalcu, kot najemniku postavljajo mnoga vprašanja: 

• najemodajalec se sprašuje v kakšni obliki in z kakšno vsebino mora skleniti najemno pogodbo, da bo imel v primeru neplačevanja najemnine, kot najpogostejšega krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe, čim manjše stroške in čim manj sodnih postopkov;
• najemnik se sprašuje katera pogodbena določila ga bodo ustrezno varovala v primeru (potrebnih) vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor;
• kdaj je smiselno najemno pogodbo skleniti v obliki notarskega zapisa in kakšne so prednosti takšne oblike najemne pogodbe?
• kakšen je pravilen postopek z odpovedjo najemne pogodbe iz krivdnega razloga, za stanovanje ali za poslovni prostor?
• kakšen pomeni ima sklenitev najemne pogodbe za določen oziroma nedoločen čas in kako je z odpovednim rokom?
• kakšen pomen ima za najemnika dogovor o predkupni pravici glede predmeta najema?
• kako pa najemnik pravilno izpelje postopek predčasne odpovedi najemne pogodbe?
• kakšne zahtevke ima najemodajalec do najemnika iz naslova povzročene škode na stanovanju in poslovnem prostoru?
• kdaj in kakšen zahtevek ima najemnik iz naslova vlaganj v stanovanje oziroma poslovni prostor?
• kako in v kakšnem postopku najemodajalec izterja neplačano najemnino in stroške od najemnika, ki se nahaja v postopku osebnega stečaja?

Iz programa seminarja

1. NAJEMNA RAZMERJA

• ureditev najema stanovanja v Stanovanjskem zakonu s predstavitvijo sprememb Novele SZ-1E (krajši odpovedni rok, nova ureditev odpovedi najemne pogodbe v primeru neplačila najemnine ali stroškov…)
• ureditev najema poslovnih prostorov v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)
• ureditev najema poslovnih prostorov v Obligacijskem zakoniku (OZ)
• primerjava ureditve najema poslovnih prostorov v ZPSPP z ureditvijo v OZ

2. NAJEMNA POGODBA

• splošne značilnosti pogodbe (pisna oblika pogodbe, najem za določen – nedoločen čas, odpovedni rok, dodatni krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe…)
• posebne pogodbene klavzule (dogovori glede stroškov, glede vlaganja v nepremičnino, predkupna pravica…)
• najemna pogodba, sklenjena v obliki notarskega zapisa in izvršljivost
• prodaja nepremičnine, ki je predmet najema

 3. SODNI POSTOPKI

• tožbe najemodajalca (za plačilo najemnine, odškodnine za škodo…)
• tožbe najemnika (na povrnitev vlaganj, uveljavitev predkupne pravice…)
• tožbe na izpraznitev (stanovanja, poslovnih prostorov)
• izvršba na izpraznitev in izročitev nepremičnine (posebnosti postopka, posledice za najemnika-dolžnika, položaj najemodajalca…)

Cena za udeležbo preko online vključuje:

• PDF gradivo,
• posvetovanje s predavateljico,
• strokovne in konkretne nasvete ter
• izdajo potrdila o udeležbi (v obliki PDF na željo prijavljenega, ki jo navede ob prijavi).

Pomembno: naročnikom portalov, online priročnikov in vestnikov založbe Verlag Dashöfer nudimo stalni 15 % popust pri udeležbi na seminarjih v okviru Centra za izobraževanje (izjema so krajši webinarji in večdnevna izobraževanja). Za vsakega drugega in naslednjega udeleženca iz istega podjetja vam na pripadajočo kotizacijo priznamo 10 % popust. Popusti na redno ceno seminarja se obračunajo med obdelavo naročila v naročniškem oddelku in bodo upoštevani pri izstavitvi (pred)računa. V potrditvenem sporočilu o uspešni prijavi omenjeni popusti še niso upoštevani.

• Zadnji rok za odjavo udeležbe je najkasneje tri delovne dni pred izvedbo izobraževanja (v primeru online izvedbe) in najkasneje pet delovnih dni pred izvedbo (v primeru izvedbe v živo), v nasprotnem primeru vam zaračunamo celotno kotizacijo.​
• V primeru nezadostnega števila prijavljenih udeležencev si pridržujemo pravico do odpovedi izobraževanja.
• Račun za plačilo kotizacije boste prejeli po potrditvi termina seminarja, na mail naslov naveden na vaši prijavnici.
• Proračunski uporabniki boste po izvedbi izobraževanja prejeli e-račun. Če mora biti na izdanem e-računu navedena vaša naročilnica, nam jo prosimo posredujte ob prijavi ali naknadno do izvedbe seminarja.
• Informacije o tipu izvedbi predavanja kot tudi ostale podatke boste prejeli najkasneje 1 delovni dan pred datumom seminarja.
• Vljudno vas prosimo, da pri online izvedbah upoštevate, da ena kotizacija velja za udeležbo ene osebe.

Z oddano prijavo na izbrano izobraževanje se strinjate, da vas ob vnosu prijave registriramo na naš brezplačni e-časopis Koledar izobraževanj. 

S prijavo na dogodek soglašate s snemanjem in fotografiranjem na dogodku. Fotografije bodo objavljene na spletni strani in komunikacijskih kanalih Založbe Verlag Dashofer.

Potek seminarja

Seminar bo potekal online (preko ZOOM) med 09.00 in 11.00 uro. Mesta na izvedbi so omejena!

Za udeležbo preko online prenosa potrebujete le računalnik in dostop do interneta. Če se nam na webinarju ne boste mogli pridružiti, boste povabljeni na ponovitev webinarja.

Vsa navodila in napotke glede izvedbe boste prejeli na vaš elektronski naslov - 1 dan pred izvedbo. Tekom webinarja in seminarja bo mogoče zastaviti vprašanja, tako da vam bo predavateljica sproti podala odgovore na morebitne izzive in težave s katerimi se soočate. Vabimo pa vas, da nam vprašanja pošljete že vnaprej (na email: larisa.berginc@dashofer.si).

Naši webinarji vam ponujajo številne prednosti:

1. Prihranite čas in stroške potovanja  - webinarju lahko prisluhnete kjerkoli. Na delovnem mestu ali doma, preko računalnika, tablice ali mobilnega telefona. 

2. Zastavite vprašanja s pomočjo funkcije klepeta ali tako da vprašanje zastavite ustno preko mikrofona. 

3. Praktično: izvedba preko ZOOM pomeni interaktivno komunikacijo med vsemi udeleženimi.